口頭購(gòu)買夫妻共有房，應(yīng)證明合同成立及善意取得，通過(guò)第三人口頭購(gòu)買夫妻共有房產(chǎn)，買受人不僅應(yīng)證明合同成立并生效，還需證明無(wú)權(quán)處分情形，其系善意取得。具體的法律內(nèi)容請(qǐng)和上海房產(chǎn)律師繼續(xù)閱讀。

　　案情簡(jiǎn)介：2002年，謝某購(gòu)買房產(chǎn)，后該房登記在李某名下。2014年，倪某以其向謝某支付全部購(gòu)房款，通過(guò)謝某向李某購(gòu)買該房屋為由，訴請(qǐng)李某及李某妻吳某繼續(xù)履行并辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　法院認(rèn)為：①倪某主張雙方之間房屋買賣合同成立，有責(zé)任提供證據(jù)證明該主張。本案中不存在書(shū)面合同，審查重點(diǎn)在于倪某所稱與李某曾訂立口頭購(gòu)房合同能否得到證實(shí)。口頭合同不存在有形載體，只能通過(guò)間接事實(shí)予以推理證實(shí)。倪某主張謝某是李某代理人，但未能提供證據(jù)證明。即使存在所謂代理行為，謝某出售李某所有房屋亦屬無(wú)權(quán)代理，無(wú)權(quán)代理效力還取決于是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。本案中不存在任何情形使得倪某有理由相信謝某有出售房屋的代理權(quán)。本案中對(duì)于房屋價(jià)款數(shù)額來(lái)源于倪某和謝某陳述，無(wú)任何證據(jù)證明李某本人對(duì)此予以認(rèn)可或授權(quán)謝某商定房屋價(jià)款，故房屋價(jià)款這一最主要的合同要素難以確定。倪某主張的已付購(gòu)房款均指向謝某，并未直接支付給李某，故不論倪某主張的支付購(gòu)房款事實(shí)是否得以證實(shí)，其主張的事實(shí)本身就無(wú)法與李某形成關(guān)聯(lián)性，故無(wú)法以支付全部購(gòu)房款主張推理出合同成立事實(shí)。綜上，倪某難以證明其與李某之間就訴爭(zhēng)房屋成立房屋買賣合同關(guān)系。②即使房屋買賣合同成立并有效，因訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買于李某與吳某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，屬二人共同財(cái)產(chǎn)，故出賣人李某須有權(quán)處分訴爭(zhēng)房屋，才發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效果。《物權(quán)法》第97條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。從各方當(dāng)事人陳述來(lái)看，倪某和謝某均未在房屋交易過(guò)程中見(jiàn)過(guò)吳某，且謝某作為所謂代理人，亦稱不讓吳某知道房屋交易情況。訴爭(zhēng)房屋作為李某與吳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在交易過(guò)程中必須征得吳某同意，而吳某對(duì)此并不知情，故假定合同成立，該合同亦因吳某不知情而不能履行。判決駁回倪某訴請(qǐng)。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：通過(guò)第三人口頭購(gòu)買夫妻一方名下房產(chǎn)，買受人不僅應(yīng)證明口頭合同成立并生效，還需證明無(wú)權(quán)處分情形，其構(gòu)成善意取得。

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