現(xiàn)在我們買(mǎi)的房子大多是屬于商品房，商品房受到法律的保護(hù)，同時(shí)將來(lái)出售也會(huì)容易一點(diǎn)。在買(mǎi)賣(mài)商品房的時(shí)候，必須要簽訂相關(guān)的合同，合同是為了保障購(gòu)房者的利益。但是，還是會(huì)遇到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛。下面就跟隨上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)看兩起糾紛案例，希望對(duì)你有所幫助。

　　01 . 婚后購(gòu)房，一方父母付首付款，推定為對(duì)夫妻贈(zèng)與

　　夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)于父母為子女出資購(gòu)買(mǎi)房屋所給付首付款性質(zhì)不明時(shí)，應(yīng)依法認(rèn)定為父母對(duì)夫妻雙方贈(zèng)與。

　　案情簡(jiǎn)介：2013年，李某與倪某結(jié)婚。2015年，雙方按揭購(gòu)房并登記在丈夫李某名下，總房款60萬(wàn)余元，其中30萬(wàn)元首付款系李某父母提供。2012年，雙方訴訟離婚。李某主張首付款系父母對(duì)其個(gè)人的贈(zèng)與，倪某主張系借款，但均無(wú)充分證據(jù)證明。

　　法院認(rèn)為：①關(guān)于案涉房屋首付款性質(zhì)，倪某主張?jiān)摽钍墙杩?，但未提交借?jù)，其在訴訟中雖提交了錄音證據(jù)，但李某予以否認(rèn)，稱(chēng)該款為對(duì)其個(gè)人贈(zèng)與。該證據(jù)尚不足以證實(shí)倪某主張，故認(rèn)定首付款為贈(zèng)與性質(zhì)。依最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?2條第2款規(guī)定“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外”，本案中李某父母為李某、倪某二人購(gòu)房支付的首付款30萬(wàn)元，在現(xiàn)無(wú)充分證據(jù)證實(shí)是對(duì)李某個(gè)人贈(zèng)與情況下，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)李某、倪某夫妻二人的贈(zèng)與。②訴爭(zhēng)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，鑒于雙方在庭審中明確表示對(duì)該房屋不進(jìn)行評(píng)估，且一致認(rèn)可房屋價(jià)值為每平方米2.8萬(wàn)元，故在一方取得房屋同時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ揭来藘r(jià)格計(jì)付相應(yīng)房屋折價(jià)款?？紤]房屋購(gòu)置時(shí)出資方式、雙方收入情況，結(jié)合房屋現(xiàn)實(shí)居住狀況，判決房屋歸李某所有，李某給付倪某房屋折價(jià)款135萬(wàn)余元。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)于父母為子女出資購(gòu)買(mǎi)房屋所給付首付款性質(zhì)不明時(shí)，應(yīng)依法認(rèn)定為父母對(duì)夫妻雙方贈(zèng)與。

　　02 . 名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與的，應(yīng)按真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定

　　名為房屋買(mǎi)賣(mài)，但結(jié)合房屋所有權(quán)屬性、遺囑內(nèi)容等因素綜合分析，應(yīng)認(rèn)定雙方之間形成了實(shí)為贈(zèng)與的法律關(guān)系。

　　案情簡(jiǎn)介：1998年，李某父母立遺囑，將夫妻共有房產(chǎn)留給李某繼承，并進(jìn)行公證。2003年，李某父去世。2012年，李某與母親祁某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由李某完全購(gòu)買(mǎi)祁某房產(chǎn)，但李某未付款。2015年，祁某去世。李某兄、姐以李某取得繼承權(quán)后又簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為放棄繼承權(quán)，因未付款，故訴請(qǐng)繼承遺產(chǎn)。

　　法院認(rèn)為：①就案涉房屋權(quán)屬而言，各方均認(rèn)可其為李某父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，然二人早在1998年即已訂立由李某繼承的遺囑并進(jìn)行了公證，故在李某父親去世后，依其所立公證遺囑效力，李某成為該房屋共有權(quán)人之一。就另一共有權(quán)人祁某而言，在案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，未有證據(jù)顯示祁某存在撤銷(xiāo)遺囑表示及祁某與李某關(guān)系惡化跡象，故可推定祁某并不存在讓李某以支付對(duì)價(jià)方式獲得房屋權(quán)屬意愿。②從房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容分析，其中雖約定了房屋價(jià)格，但對(duì)交付時(shí)間、違約責(zé)任、付款方式和期限等重要條款均未明確，且在合同簽訂直至祁某去世期間，未有證據(jù)顯示祁某向李某主張過(guò)購(gòu)房款。在未收到任何房款前提下，祁某即將房屋過(guò)戶至李某名下，此舉與房屋買(mǎi)賣(mài)交易習(xí)慣不符。從處分權(quán)角度分析，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，祁某并非房屋完全所有權(quán)人，李某無(wú)視己方權(quán)屬份額，再通過(guò)買(mǎi)賣(mài)以支付祁某全部購(gòu)房款方式獲得過(guò)戶登記，違背常識(shí)。祁某與李某為母子關(guān)系，雙方長(zhǎng)期生活在一起，李某亦承擔(dān)了贍養(yǎng)母親義務(wù)，在此前提下，祁某再將案涉房屋賣(mài)與自己兒子并從中獲取房款行為缺乏動(dòng)機(jī)性意義。此外，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂原則，李某亦提供證據(jù)，從便于過(guò)戶、減少支出等方面作出了合理解釋。③結(jié)合上述分析及祁某遺囑和生前行為，應(yīng)認(rèn)定祁某與李某之間并不存在真正的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，而是形成了贈(zèng)與行為。具體而言，即兩人內(nèi)心意思與外部表示行為并不一致，雙方合作完成了通謀虛偽行為，形成了真假兩項(xiàng)意思表示，虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示浮現(xiàn)于表面，真實(shí)的房屋贈(zèng)與意思表示則被隱藏，應(yīng)認(rèn)定雙方之間已形成合法有效的贈(zèng)與合同關(guān)系。判決駁回李某兄、姐訴請(qǐng)。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：名為買(mǎi)賣(mài)合同，但結(jié)合房屋所有權(quán)屬性、居住情況、合同條款、付款情形、遺囑內(nèi)容等因素綜合分析，雙方之間并不符合買(mǎi)賣(mài)合同典型特征，反而具備贈(zèng)與合同關(guān)鍵要素的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間形成了通謀虛偽的意思表示，應(yīng)依贈(zèng)與合同相關(guān)規(guī)定對(duì)其效力進(jìn)行處理。

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