房屋買賣合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛以及延期辦證的糾紛等。下面和上海律師網(wǎng)看看下面這起案例。

　　01. 學(xué)區(qū)房買賣糾紛中，買受人可對學(xué)位申請行為保全

　　學(xué)區(qū)房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進(jìn)行行為保全，經(jīng)審查符合法律規(guī)定的，法院可裁定保全。

　　案情簡介：2016年4月，王某購買廖某學(xué)區(qū)房，因房屋升值，廖某拒絕繼續(xù)履行，并擬將孩子戶口遷回并在即將開學(xué)時(shí)使用該房對應(yīng)的學(xué)籍。王某訴請繼續(xù)履行，并提出保全申請，要求禁止廖某使用該房屋對應(yīng)的學(xué)籍。

　　法院認(rèn)為：①《民事訴訟法》第100條第1款規(guī)定：“人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。”②本案中，案涉房屋買賣合同中，廖某曾承諾涉案房屋為學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用，現(xiàn)廖某明確表示要求解除合同，并計(jì)劃使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，由于該學(xué)位在6年內(nèi)只能使用一次，廖某一旦使用該學(xué)位會給王某帶來不可彌補(bǔ)損失，且時(shí)間緊迫，符合前述關(guān)于行為保全的法律規(guī)定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)戶口的學(xué)位。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：學(xué)區(qū)房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進(jìn)行行為保全，經(jīng)審查符合《民事訴訟法》第100條關(guān)于行為保全規(guī)定的，法院可作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應(yīng)戶口學(xué)位的保全裁定。

　　02 .一方轉(zhuǎn)讓夫妻共有房，構(gòu)成與第三人惡意串通情形

　　夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)，與第三人交易的過程疑點(diǎn)重重，且交易雙方不能作出合理解釋的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。

　　案情簡介：2010年，劉某將名下房產(chǎn)售予曹某。2013年，劉某妻張某以該房市場價(jià)100萬余元、劉某與曹某網(wǎng)簽價(jià)39萬元，雙方惡意串通為由訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效。劉某與曹某訴訟中關(guān)于交易過程的陳述不合常理且自相矛盾。

　　法院認(rèn)為：①民事法律規(guī)范不僅是民事裁判規(guī)范，亦系民事主體從事民事活動準(zhǔn)則。涉案房屋屬劉某與張某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在未征得張某同意情況下，劉某與曹某就涉案房屋進(jìn)行交易，違反共有財(cái)產(chǎn)交易規(guī)則，將可能損害共有人張某利益。②《合同法》第52條第2項(xiàng)規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第109條規(guī)定：“當(dāng)事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實(shí)的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實(shí)的證明，人民法院確信該待證事實(shí)存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。”據(jù)此，惡意串通合同無效的法律規(guī)范包含了“惡意串通”和“損害國家、集體或者第三人利益”兩個(gè)構(gòu)成要件。這兩個(gè)要件事實(shí)無法直接證明，只能通過間接證據(jù)證明。間接證明依靠經(jīng)驗(yàn)法則推理，即社會公認(rèn)的常理。證明惡意串通，要以合同當(dāng)事人雙方主體行為為線索進(jìn)行審查，借助經(jīng)驗(yàn)法則判斷其可能性。證明惡意串通不能采取“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)采納“排除合理懷疑”標(biāo)準(zhǔn)。即在證明惡意串通事實(shí)基本可能性后，證明責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移；待對方辯解不成立才可“排除合理懷疑”，從而認(rèn)定惡意串通成立。“基本可能性+辯解不成立”系惡意串通類真?zhèn)尾幻靼讣聦?shí)的特殊證明方法。③本案中，劉某與曹某就涉案房屋轉(zhuǎn)讓行為的網(wǎng)簽合同價(jià)格明顯低于正常的市場交易價(jià)格，又不能提供證據(jù)證明價(jià)款已實(shí)際支付；交易過程中存在諸多不合常理之處，劉某與曹某陳述亦存在諸多自相矛盾之處，而二人又未能對上述不合常理與陳述矛盾之處作出合理解釋。據(jù)此，足以認(rèn)定劉某與曹某惡意串通，轉(zhuǎn)讓涉案房屋，損害了共有人張某利益，判決確認(rèn)案涉房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)予第三人，交易過程存在諸多不合常理之處，買賣雙方陳述自相矛盾又不能作出合理解釋的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。

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