隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，我國(guó)的樓市也逐漸進(jìn)入到銷售的旺季。打開(kāi)房產(chǎn)新聞總是看到“首套房”、“二套房”、“首次購(gòu)房”等名詞，面對(duì)這些詞匯很多購(gòu)房者都一知半解。今天上海律師就來(lái)跟大家分享一下相關(guān)知識(shí)，希望給大家實(shí)際的幫助。

　　一、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1.存款買過(guò)一套房貿(mào)易存款已結(jié)清再貸款買房——算首套。

　　2.存款買過(guò)一套房起初賣掉經(jīng)由過(guò)程屋宇登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套。

　　3.全款買過(guò)一套房存款買房——算首套。

　　4.全款買過(guò)一套房起初賣掉了屋宇登記體系查不到房產(chǎn)再貸款買房——算首套。

　　5.個(gè)人名下有兩套房的貿(mào)易存款記載全都已還清且發(fā)售同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時(shí)——算首套。

　　6.個(gè)人名下有一套房貿(mào)易存款已還清另外一套是公積金貸款已出售同時(shí)能夠提供住房出售的證明申請(qǐng)商業(yè)貸款再買房——算首套。

　　7.夫妻兩人一方婚前買房應(yīng)用貿(mào)易存款另一方婚前購(gòu)房用的是公積金存款婚后兩人想要以夫妻名義配合存款若存款已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

　　8.夫妻兩人一方婚前有房但無(wú)存款記載另一方婚前有存款記載但名下無(wú)房產(chǎn)婚后買房申請(qǐng)貸款——算首套。

　　二、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　因?yàn)檎J(rèn)貸不認(rèn)房政策的出臺(tái)二套房的界定要簡(jiǎn)略些：

　　1.存款買過(guò)一套房貿(mào)易存款已結(jié)清再存款買房——算首套，若貸款未結(jié)清——算二套。

　　2.個(gè)人名下有兩套房的貿(mào)易存款記錄一套已還清另一套未還清此時(shí)再貸款認(rèn)定為二套房以上。

　　3.夫妻兩人一方婚前買房應(yīng)用貿(mào)易存款另一方婚前購(gòu)房用的是公積金存款，婚后兩人想要以夫妻名義配合存款若存款，已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠依據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素，靈活把握貸款利率和首付比例，若貸款未還清——算二套房以上。

　　限定行動(dòng)能力人只能進(jìn)行與其歲數(shù)、智力、肉體狀態(tài)相適應(yīng)的民事舉止，他們舉行屋宇生意應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

　　三、首套房與二套房有哪些差別？

　　那么我們按照首套房和二套房做分類討論：

　　1.首套房：如果貸款人是首套房那么按照習(xí)俗大部分人都是按揭（信用）貸款，那么按揭貸款又分是公積金貸款和商業(yè)貸款。公積金貸款和商業(yè)貸款不僅貸款額度計(jì)算方式不同，貸款利率也是不同的并且公積金貸款的利率通常來(lái)說(shuō)其利率是低于商業(yè)貸款的。

　　2.二套房：如果是貸款人是二套房又分按揭（信用）貸款和抵押貸款。如果是按揭貸款也分為商業(yè)貸款和公積金貸款；如果是抵押貸款又分消費(fèi)抵押貸款和經(jīng)營(yíng)性抵押貸款。

　　其中二套房因?yàn)樵S多城市采用限購(gòu)令，二套房的貸款政策也有許多變化。不僅首付金額比例比一套高，貸款利率二套房的貸款利率也普遍比一套高。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海律師。