如果購(gòu)房人僅僅是基于自身原因，未與開(kāi)發(fā)商簽訂本約合同的，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。今天上海房產(chǎn)律師就來(lái)說(shuō)說(shuō)商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同的認(rèn)定與解除。

　　一、基本案情

　　2005年4月13日，原告A公司與被告朱某、程某、邱某就原告可以開(kāi)發(fā)的某花園項(xiàng)目中的S6地塊之間簽訂代建合同，約定甲方（原告）提供乙方（三被告）代建低層住宅的地塊（編號(hào)S6），面積4812.18平方米，每平方米售價(jià)315元，總價(jià)款1515836元。合同管理還對(duì)企業(yè)款項(xiàng)的支付、違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等事項(xiàng)發(fā)展作出明確約定。合同沒(méi)有簽訂后，三被告中國(guó)累計(jì)完成支付以及原告通過(guò)土地利用轉(zhuǎn)讓款1440044.2元。因該代建合同關(guān)系一直以來(lái)未能及時(shí)履行，2007年1月19日，原、被告經(jīng)協(xié)商又簽訂了合作協(xié)議書(shū)一份，主要內(nèi)容約定：

　　一、甲方（原告）同意乙方（被告）購(gòu)買(mǎi)美國(guó)太平洋花園雙拼住宅原S6地塊，共六幢12套住宅；

　　二、上述研究住宅每平方米需要建筑設(shè)計(jì)面積平均單價(jià)為1800元，車庫(kù)為660元，購(gòu)房總價(jià)按房產(chǎn)證面積，車庫(kù)按實(shí)際工作面積公式計(jì)算；

　　三、原乙方交付的1440044.20元土地資源轉(zhuǎn)讓款作為自己購(gòu)買(mǎi)商品住宅的預(yù)付款，乙方原欠甲方5％的尾款在協(xié)議客戶簽訂后7天內(nèi)付清，一并學(xué)習(xí)作為我國(guó)購(gòu)房的預(yù)付款，同時(shí)乙方向就是甲方交回保管的土地證。在甲方技術(shù)取得雙拼住宅的預(yù)售許可證7天內(nèi)，通知要求乙方前來(lái)簽訂相關(guān)政府部門(mén)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)格式的商品房銷售買(mǎi)賣(mài)交易合同。協(xié)議書(shū)簽訂后，被告于2007年1月21日向原告無(wú)法支付原土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓尾款75791元。根據(jù)服務(wù)協(xié)議書(shū)的約定，原、被告對(duì)于雙方本應(yīng)在原告能夠取得雙拼住宅產(chǎn)品預(yù)售許可證的7日內(nèi)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同，但因原告問(wèn)題至今未取得全國(guó)商品房預(yù)售許可證，一直也未在S6地塊上進(jìn)行雙拼別墅的建設(shè)工程施工，雙方也未訂立法律規(guī)范的商品房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)合同，原告不能因此我們認(rèn)為培訓(xùn)協(xié)議書(shū)屬于一種商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)預(yù)約保險(xiǎn)合同，請(qǐng)求人民法院關(guān)于依法解除。三被告行為提起反訴，請(qǐng)求執(zhí)行法院系統(tǒng)確認(rèn)學(xué)生雙方于2005年4月13日簽訂的代建合同成立至今都是合法合理有效。

　　法院還裁定，2010年2月，該案的三名被告請(qǐng)求法院命令 A 公司履行其代理合同，將 S6地塊交給三名被告，并更改土地保有權(quán)的名稱。法院認(rèn)為該合同已被一份協(xié)議書(shū)所取代，因此駁回了本案原告（本案的三名被告）的訴訟請(qǐng)求。該案的三名被告提出上訴，并在二審期間申請(qǐng)撤回上訴，判決已經(jīng)生效。

　　二、案件分析

　　在案件審理過(guò)程中，對(duì)于協(xié)議的性質(zhì)是屬于商品房合同還是屬于商品房合同，以及協(xié)議是否可以撤銷，存在著不同的看法。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院合同法（二）》第一條關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋，本案協(xié)議具有當(dāng)事人一方、標(biāo)的物和數(shù)量合同三要件，合同依法成立； 同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院解釋篇》第一條關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理中適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》)，本案原告將未建成的別墅出售給三名被告，并轉(zhuǎn)讓了房屋所有權(quán)，三名被告支付了價(jià)款，符合商品房預(yù)售的特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議為商品房預(yù)售合同。但是，根據(jù)《商品房銷售合同司法解釋》第2條，原告與三名被告簽訂的商品房銷售合同因原告未取得商品房預(yù)售許可證而視為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依照無(wú)效合同法的規(guī)定處理，不存在解除問(wèn)題。

　　第二種意見(jiàn)是，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第五條規(guī)定，本案協(xié)議未明確約定付款時(shí)間、房屋交付日期、產(chǎn)權(quán)等。且不完全符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且雙方約定今后簽訂統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)合同內(nèi)容作進(jìn)一步約定，故不應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，而是商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，預(yù)約合同的解除權(quán)應(yīng)由守約方享有，而本案原告為違約方，不應(yīng)享有解除合同的權(quán)利，且原告未能提供證據(jù)證明解除協(xié)議的必要性，故原告請(qǐng)求解除協(xié)議的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　筆者贊同第二種觀點(diǎn)。具體分析如下：

　?。ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售合同的認(rèn)定；

　　根據(jù)企業(yè)訂立勞動(dòng)合同以及是否有事先沒(méi)有約定的關(guān)系來(lái)劃分，合同有預(yù)約和本約之分。預(yù)約合同是當(dāng)事人之間為了自己將來(lái)訂立確定性本約，明確提出相關(guān)工作事宜，而預(yù)先達(dá)成的書(shū)面協(xié)議，以對(duì)學(xué)生將來(lái)雙方能達(dá)成本約的意向或目的就是進(jìn)行分析確定，從而能夠起到穩(wěn)固市場(chǎng)交易活動(dòng)機(jī)會(huì)的作用。本預(yù)約合同制度是為了更好履行預(yù)約服務(wù)合同而訂立或直接影響具有比較完備確定研究?jī)?nèi)容的合同?！渡唐贩科骄N售人員管理解決辦法》第十六條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備的13項(xiàng)主要教學(xué)內(nèi)容；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法體系解釋第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議需要具備商品房銷售信息管理問(wèn)題辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)不能按照社會(huì)約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！北景钢?，三被告雖然向原告交付了部分購(gòu)房款（僅占合同總價(jià)款的約30％），但從協(xié)議書(shū)的內(nèi)容方面來(lái)看，該協(xié)議僅對(duì)房屋坐落、價(jià)款及首付款進(jìn)行一些約定，而未對(duì)剩余購(gòu)房款的付款完成時(shí)間、房屋交付系統(tǒng)使用不同日期、產(chǎn)權(quán)人（僅約定一方可以選擇指定產(chǎn)權(quán)人）等作出進(jìn)一步明確方式約定，不完全具備《商品房銷售風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施辦法》第十六條規(guī)定的主要包括內(nèi)容，且雙方共同約定將來(lái)需簽訂國(guó)家統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故該協(xié)議系雙方當(dāng)事人就將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同利益相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，而不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)行為結(jié)果如何進(jìn)行處理直接收入確認(rèn)。因此，本案的協(xié)議書(shū)性質(zhì)上是商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中的協(xié)議雖然具有合同的三要件，但合同是依法成立的，但不能視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)論是否屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍需嚴(yán)格按照《商品房買(mǎi)賣(mài)管理辦法》和有關(guān)司法解釋的規(guī)定予以認(rèn)可。

　　（二）商品房預(yù)售合同的解除

　　根據(jù)企業(yè)最高國(guó)家人民對(duì)于法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同管理糾紛解決案件適用相關(guān)法律環(huán)境問(wèn)題的解釋》第2條“當(dāng)事人之間簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約服務(wù)合同，約定在將來(lái)我們一定時(shí)間期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任信息或者發(fā)展要求學(xué)生解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，欲解除預(yù)約合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)研究提供重要證據(jù)能夠證明雙方當(dāng)事人不愿意訂立本約合同，或本約合同的訂立方面存在一些障礙，該障礙具體為何事由，是否已經(jīng)可以有效避免或克服，是否足以影響導(dǎo)致本約合同制度無(wú)法訂立，但本案原告對(duì)此均未能及時(shí)提供完善相應(yīng)的證據(jù)，故其要求解除預(yù)約合同的訴請(qǐng)依據(jù)自身不足，不應(yīng)予以政策支持。

　　在原告至今一直未能發(fā)展取得商品房預(yù)售許可證的情況下，作為守約方的被告，其權(quán)利當(dāng)如何有效救濟(jì)？是依據(jù)協(xié)議書(shū)追究預(yù)約服務(wù)合同發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，還是工作要求學(xué)生解除預(yù)約合同并主張通過(guò)損害國(guó)家賠償，抑或依據(jù)代建合同法律追究違約行為責(zé)任？一方面，如判決所述，代建合同的權(quán)利保障義務(wù)已為協(xié)議書(shū)所取代，雙方的權(quán)利沒(méi)有義務(wù)發(fā)生了巨大變化，以代建合同追究違約主體責(zé)任信息難以及時(shí)得到社會(huì)支持，且代建合同已為生效判決結(jié)果確認(rèn)被協(xié)議書(shū)所取代；另一重要方面，合同法第一百零七條明確規(guī)定的違約成本責(zé)任雖包括了繼續(xù)積極履行，但本案的代建合同是否繼續(xù)努力履行情況顯然我們不可能，故即使以代建合同主張違約主要責(zé)任，也僅能主張精神損害經(jīng)濟(jì)賠償制度責(zé)任。從損失影響范圍來(lái)考量，在協(xié)議書(shū)簽訂時(shí)間之后，損失數(shù)據(jù)包括了兩個(gè)研究范圍，一是代建合同的損失控制范圍，二是協(xié)議書(shū)的損失一定范圍，如僅以代建合同主張環(huán)境損害承擔(dān)賠償，則協(xié)議書(shū)簽訂后產(chǎn)生的損失已經(jīng)不能為了得到提高賠償。況且，在訂立預(yù)約合同時(shí)，雙方對(duì)于一般都是會(huì)對(duì)原合同方式進(jìn)行分析評(píng)估系統(tǒng)結(jié)算，如有損失，雙方應(yīng)已結(jié)算或由某方放棄結(jié)算，放棄后自然不宜再主張。綜上，被告不宜以代建合同為依據(jù)來(lái)主張損害賠償。因預(yù)約合同有其自有的獨(dú)立性，鑒于本案的協(xié)議書(shū)未直接按照約定違約責(zé)任，故不能實(shí)現(xiàn)直接提供依據(jù)協(xié)議書(shū)追究預(yù)約合同的違約責(zé)任，但守約方可以在要求解除預(yù)約合同即協(xié)議書(shū)的同時(shí)，一并主張損害賠償，以盡可能地彌補(bǔ)其損失。

　?。ㄈ┍竞贤欠窨梢园凑占s定合同強(qiáng)制訂立

　　根據(jù)預(yù)約合同能否強(qiáng)制締結(jié)本約合同？合同法第四條規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。因此，合同的訂立必須遵循自愿原則，反映當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不得強(qiáng)迫，這是訂立合同的基礎(chǔ)。且本案的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同不完全具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，若由法院賦予其強(qiáng)制締結(jié)本約商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，對(duì)未約定事項(xiàng)，因雙方不能達(dá)成一致協(xié)議，則強(qiáng)制締結(jié)的本約合同將可能無(wú)法履行，亦無(wú)法確定責(zé)任，將來(lái)可能仍需通過(guò)法院再行訴訟解除合同，故亦不能強(qiáng)行判決雙方當(dāng)事人訂立本約合同。但當(dāng)事人是否可以任意簽訂預(yù)約合同而不受責(zé)任追究呢？答案顯然是否定的。合同法第四十二條、第四十三條及最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條均規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任，一方當(dāng)事人不履行締約義務(wù)，另一方當(dāng)事人可以追究對(duì)方相應(yīng)責(zé)任，以制約當(dāng)事人的惡意締約行為。那是否不能強(qiáng)制締約即應(yīng)判決解除預(yù)約合同呢？對(duì)此，應(yīng)視案情而定，比如雙方當(dāng)事人均同意解除或訂立本約合同存在無(wú)法克服或避免的障礙的，則可判決解除。本案原告未能提供證據(jù)證明訂立本約合同存在障礙，而被告又不同意解除預(yù)約合同，因此不能支持原告解除預(yù)約合同的訴請(qǐng)。

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