不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)由來(lái)已久，其最初立法本意是為限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處分其權(quán)利，確保房屋買(mǎi)受人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本登記。然而在長(zhǎng)期的實(shí)操過(guò)程中，因有諸多限制且缺乏了解，很少有購(gòu)房者行使此項(xiàng)權(quán)利。今天上海房產(chǎn)律師就來(lái)是說(shuō)說(shuō)預(yù)告登記的實(shí)際需求都有那些？

　　第一，海域使用權(quán)和無(wú)居民島嶼使用權(quán)的租賃，是使用權(quán)行使的表現(xiàn)（海域使用管理法第二十三條、島嶼保護(hù)法第三十條） ，租賃登記與此相對(duì)應(yīng)（《海域使用權(quán)登記辦法》第二條第二款、第十一條、第十八條第一款），這種結(jié)構(gòu)類似于城市出租房。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記后，海域使用權(quán)登記頁(yè)面和無(wú)人島嶼使用權(quán)登記頁(yè)面僅與這些使用權(quán)的變更相匹配，沒(méi)有提供租賃空間，這些權(quán)利的租賃合同只能在載人預(yù)告登記頁(yè)面上繼續(xù)運(yùn)行，因此，它們與城市住房租賃一樣，實(shí)行預(yù)告登記制度。

　　第二，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。在我國(guó)，家庭承包制產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)要為農(nóng)民提供基本的生存保障，沒(méi)有商品流通，大大降低了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，農(nóng)民無(wú)法通過(guò)抵押這一權(quán)利獲得融資。為了使農(nóng)民不失去土地，又能滿足其融資需求，允許轉(zhuǎn)包或租賃產(chǎn)生的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)自由流轉(zhuǎn)，也可以作為抵押的對(duì)象。從本源上看，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或出租而產(chǎn)生的權(quán)利的總稱，其本質(zhì)是債權(quán)。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)書(shū)頁(yè)來(lái)看，有權(quán)利人、客體、登記類型、登記原因等欄目，但沒(méi)有轉(zhuǎn)包、分包、租賃、承租人等欄目，無(wú)法完整記載土地經(jīng)營(yíng)權(quán)信息。預(yù)告登記也可以有效地容納和復(fù)制土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，將其作為預(yù)告登記制度的適用對(duì)象，可以達(dá)到雙贏的效果，既滿足統(tǒng)一登記的要求，又為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及其抵押權(quán)在同一登記簿中描繪出清晰的軌跡，確保土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法性，有效防止一地多次轉(zhuǎn)包或出租的現(xiàn)象。

　　第三，《物權(quán)法》允許當(dāng)事人就某些國(guó)家權(quán)利事項(xiàng)可以進(jìn)行社會(huì)約定，如第96—100條允許當(dāng)事人約定共有物的管理、處分、分割等，這些問(wèn)題約定產(chǎn)生債的效力。我國(guó)對(duì)于臺(tái)灣發(fā)展地區(qū)有類似行為規(guī)范，但其進(jìn)一步明確規(guī)定我們這些都是約定可登記，并能對(duì)抗第三人（臺(tái)灣不同地區(qū)“民法”第826—1條）。雖然《物權(quán)法》沒(méi)有得到相應(yīng)法律規(guī)定，但通說(shuō)認(rèn)為，上述約定在載入登記簿后具有對(duì)抗力。這樣如此一來(lái)，既能實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》相應(yīng)政策規(guī)定的目的，由共有人能夠按照中國(guó)實(shí)際工作情況分析做出最適宜的抉擇，還通過(guò)公司登記制度加以利用固定和公示，讓第三部分人在自己獲取知識(shí)完全控制信息的基礎(chǔ)上，自由選擇決定他們是否或如何提高參與其中涉及共有不動(dòng)產(chǎn)的交易。預(yù)告登記簿頁(yè)能記載上述約定，即通過(guò)該簿頁(yè)中當(dāng)事人、登記數(shù)據(jù)類型、登記主要原因、標(biāo)的物、附記等欄目的配合，可完整再現(xiàn)上述約定的信息。

　　第四，與共有人可以約定類似的是改變抵押權(quán)順位的約定。《物權(quán)法》194條第1款允許企業(yè)抵押當(dāng)事人之間約定通過(guò)改變抵押權(quán)順位，但未明確規(guī)定其能載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，這就直接導(dǎo)致該約定時(shí)間只有債的約束力，而無(wú)法有效對(duì)抗第三人。為了能夠彌補(bǔ)我們這一缺憾，應(yīng)允許登記該約定，將其發(fā)展作為一個(gè)預(yù)告登記的適用研究對(duì)象。

　　第五，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（《合同法》第230條）也應(yīng)成為預(yù)告登記的對(duì)象。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋出租登記，承租人的優(yōu)先抗辯權(quán)，否則相反。一般而言，租賃登記可以披露承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不得包括承租人事先或事后放棄該權(quán)利，缺乏租賃房屋受讓人會(huì)增加信息偵查和核實(shí)的成本，在一定程度上會(huì)阻礙交易。在我國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的屬性有形成權(quán)和請(qǐng)求權(quán)，但無(wú)論是形成權(quán)還是請(qǐng)求權(quán)，它都屬于相對(duì)權(quán)。在房地產(chǎn)登記的所有書(shū)頁(yè)中，人們最適當(dāng)?shù)南鄬?duì)權(quán)利，就是公告登記頁(yè)。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。