在現(xiàn)實(shí)生活中房屋是最為常見的抵押物，抵押房屋是為了給債務(wù)擔(dān)保，而房屋抵押期間是不能交易的，抵押的房屋交易后也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，那么賣房人的房屋有抵押如何繼續(xù)履行?面由上海律師事務(wù)所為讀者進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的解答。

　　一、基本案情

　　2013年4月12日，呂某獲得房產(chǎn)證，后將屋宇抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，原告呂某與被告周某簽訂一份《房地產(chǎn)交易協(xié)議》，商定呂某將涉案屋宇出售給周某，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)179.5萬元。協(xié)議簽訂后，周某按協(xié)議約定于當(dāng)日向賣方領(lǐng)取定金3.5萬元，并由呂某出具響應(yīng)的《收款收條》；交易兩邊共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易業(yè)務(wù)資金羈系手續(xù)，而且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手樓資金羈系賬戶。因?yàn)樵嬷x絕供應(yīng)收款賬戶、雙方撤銷包管公司贖樓授權(quán)，被告向法院提起訴訟，請求原告連續(xù)執(zhí)行協(xié)議。法院審理過程當(dāng)中的爭議核心為，原告屋宇上設(shè)定的抵押權(quán)擔(dān)負(fù)是不是構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱，根據(jù)第三人的銀行操作規(guī)程，只要其抵押債權(quán)得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷登記手續(xù)。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權(quán)第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢。

　　法院經(jīng)審理覺得，盡管涉案房地產(chǎn)存在典質(zhì)擔(dān)負(fù)，但依據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款的規(guī)定，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓典質(zhì)財(cái)富，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所附抵押債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此涉案房產(chǎn)繼續(xù)履行的障礙可消除。

　　二、律師分析

　　對于抵押物的轉(zhuǎn)讓，2007年制訂的《物權(quán)法》對原《擔(dān)保法》和最高人民法院的《擔(dān)保法說明》做了修正。根據(jù)原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人轉(zhuǎn)讓已辦理掛號(hào)的抵押物的，應(yīng)該關(guān)照抵押權(quán)人并告訴受讓人轉(zhuǎn)讓物曾經(jīng)典質(zhì)的情形。換言之，抵押物在轉(zhuǎn)讓時(shí)，能夠連同其上設(shè)定的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要典質(zhì)人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)關(guān)照抵押權(quán)人并將典質(zhì)情形告訴受讓人即可；典質(zhì)人未關(guān)照抵押權(quán)人或許未告訴受讓人的，轉(zhuǎn)讓行動(dòng)有效。最高人民法院的《擔(dān)保法說明》則將典質(zhì)細(xì)分為曾經(jīng)掛號(hào)的典質(zhì)和未經(jīng)登記的抵押，并對兩種情況下的抵押物轉(zhuǎn)讓分別進(jìn)行不同的處理。按照《擔(dān)保法解釋》第67條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”

　　2007年經(jīng)由過程的《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓典質(zhì)財(cái)富的，應(yīng)該將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提早了債權(quán)或許提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款跨越債務(wù)數(shù)額的部分歸典質(zhì)人所有，缺乏部分由債務(wù)人了債。典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓典質(zhì)財(cái)富，但受讓人代為了債權(quán)殲滅抵押權(quán)的除外。”這一規(guī)定對原《擔(dān)保法》進(jìn)行了兩個(gè)方面的修正：一是，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人轉(zhuǎn)讓典質(zhì)財(cái)富的，應(yīng)該經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)，同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提早了債務(wù)或者提存，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第191條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)；既然買受人取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，也就不再有物上追及的問題。按照全國人大常委會(huì)法工委主編的《物權(quán)法釋義》的解釋，以交換所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。

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