在我們生活中，我們經(jīng)常會(huì)在處理事情的時(shí)候和對(duì)方簽約合同，而合同的存在就是為了約束雙方的行為，是雙方按照約定好的方式去做事情，那么問(wèn)題來(lái)了如何認(rèn)定合同已經(jīng)履行了,標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，對(duì)此下面上海律師整理了相關(guān)的內(nèi)容，希望對(duì)您有幫助。

　　一、基本案情

　　2005年10月28日，林某（買方）與任某（賣方）經(jīng)過(guò)中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給林某；林某在簽署合同時(shí)交誠(chéng)意金2萬(wàn)元，若任某簽署合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收，則林某所交誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補(bǔ)林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時(shí)，林某交付了2萬(wàn)元定金，任某簽字予以確認(rèn)。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。

　　之后，由于合同履行中出現(xiàn)問(wèn)題，林某向法院提起訴訟，請(qǐng)求任某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。任某以合同第11條抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同。

　　【法院判決】

　　原審法院認(rèn)為，合同法的目的是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易安全，在林某沒(méi)有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無(wú)需繼續(xù)履行合同，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。雙方的合同僅約定了賣方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒(méi)有對(duì)賣方（任某）交付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對(duì)任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，在林某付清購(gòu)房款或者向公證機(jī)關(guān)提存剩余購(gòu)房款之日起三日內(nèi)，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將涉案房地產(chǎn)過(guò)戶至林某名下。

　　任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案合同第11條約定適用于賣方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當(dāng)然適用于賣方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買方使用的情形，因?yàn)榱帜匙鳛橘I方接受房屋后對(duì)合同繼續(xù)履行并獲得產(chǎn)權(quán)的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。繼續(xù)履行合同是合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續(xù)履行合同有法律依據(jù)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　《物權(quán)法》第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”按照上述規(guī)定，在二手房買賣中，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一要件就是登記。也就是說(shuō)，即使買方已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，并且賣方也將房屋交付買方實(shí)際占有、使用，只要未產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，買方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)仍然不能享有物權(quán)。

　　雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但對(duì)于買賣雙方仍然具有重大意義。不動(dòng)產(chǎn)的買賣是從簽訂買賣合同（債權(quán)發(fā)生）到支付購(gòu)房款、交付房屋，直至辦理物權(quán)變更登記（發(fā)生物權(quán)變更效果）的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因而，在債權(quán)與物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，買受人取得房屋的占有即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)，德國(guó)民法理論將該中間權(quán)利稱作“期待權(quán)”。期待權(quán)弱于完全所有權(quán)，但又強(qiáng)于單純的債權(quán)。這種處于中間形態(tài)的“期待權(quán)”可以視為一種準(zhǔn)物權(quán)。我國(guó)各地法院的司法實(shí)踐中，已有多起判決支持了這種“期待權(quán)”。例如，在顧萬(wàn)鴻與鄭桂江等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案（（2010）浙湖民終字第63號(hào)），浙江省湖州市中級(jí)人民法院也指出，“尚未辦理過(guò)戶登記時(shí)買方對(duì)房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請(qǐng)求過(guò)戶的行為而不同，占有的時(shí)間越長(zhǎng)、付款越多、已經(jīng)請(qǐng)求過(guò)戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的賣方，在買方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，已經(jīng)沒(méi)有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過(guò)戶登記手續(xù)。考慮過(guò)戶手續(xù)的實(shí)際困難，以及民間對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)可，此情形下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。……即使其此時(shí)尚未取得物權(quán)，但其合同履行狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益受法律保護(hù)。”

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