在購買房子的時(shí)候一定要看好房子是否存在著抵押這種情況，而且有的賣房子的人他不會把抵押這種情況給購房者來說，那么對于這種情況應(yīng)當(dāng)如何獲得賠償？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，上海律師整理了相關(guān)的內(nèi)容，希望對您有所幫助。

　　一、基本案情

　　2004年8月24日，廣州市民宋陳某某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同書》，約定購買該公司開發(fā)的一套價(jià)值27萬元的房屋，宋陳某付12萬元房款，剩余15萬元通過銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛;若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利(比如抵押權(quán))，房產(chǎn)公司應(yīng)以書面形式公示和明確告之宋陳某合同簽定當(dāng)天，宋陳某過轉(zhuǎn)賬支付了12萬元房款。同年9月29日宋陳某按揭貸款劃如開發(fā)商的帳戶。在交付了房屋稅費(fèi)等費(fèi)用后，房產(chǎn)公司將房屋交付給宋陳某直到2005年6月，房產(chǎn)公司都遲遲不肯為自己辦理房屋的權(quán)屬證書，宋陳某向法院起訴，請求房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，并及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書。在訴訟過程中，宋陳某悉他購買的那套房子早在2001年6月就由房產(chǎn)公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，這套房子在2002年9月就因房產(chǎn)公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，被法院司法查封并準(zhǔn)備拍賣抵債。陳某于2005年8月向法院提起訴訟，請求撤銷《商品房買賣合同》；房產(chǎn)公司雙倍返還已付購房款54萬元。法院開庭審理時(shí)，被告房產(chǎn)公司未到庭應(yīng)訴，但其提交了書面答辯狀，表示原告所述屬實(shí)，只同意撤銷合同，而不同意對原告做任何賠償。2005年9 月，法院對該案作出缺席判決。

　　法院覺得，地產(chǎn)公司與原告宋陳某訂《商品房買賣合同》時(shí)，其故意隱瞞訟爭房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，事后也不能采取補(bǔ)救措施撤銷在訟爭房屋上所設(shè)定的抵押，故根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買賣合同》;被告返還購房款;除退還購房款外，被告同時(shí)應(yīng)向原告承擔(dān)因欺詐行為而嚴(yán)重?fù)p害原告權(quán)益的賠償責(zé)任，以27萬元計(jì)付。

　　二、律師分析

　　律師指出，本案中首要存在如下兩個(gè)問題：

　　（一）本案中房產(chǎn)公司銷售給宋陳某商品房已被抵押給銀行，而房產(chǎn)公司故意隱瞞這一重要事實(shí)，致使宋陳某不明真相的情況下作出了錯(cuò)誤的意思表示，嚴(yán)重侵害了宋陳某合法權(quán)益。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷售合同時(shí)就在《商品房買賣合同》中約定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛”，即購房者在約定時(shí)間所接收的商品房的所有權(quán)必須是完全徹底的。可從宋陳某了解到的情況來看，從2004年6月份開始，房產(chǎn)公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標(biāo)的物已被抵押給銀行，根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定，房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而抵押權(quán)存在本身顯然就在法律上和現(xiàn)實(shí)上威脅消費(fèi)者房屋所有權(quán)安全，即遭抵押的房屋充其最大量對購買人來說只享有房屋的占有和使用權(quán)，其余權(quán)利卻無法行使。

　　（二）房產(chǎn)公司有向陳某告訴該屋宇存在典質(zhì)的商定及法定義務(wù)，而房產(chǎn)公司沒有履行該義務(wù)。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷售合同時(shí)在《商品房買賣合同》中約定：若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，房產(chǎn)公司應(yīng)以書面形式公示和明確告知宋陳某《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

　　三、屋宇買賣欺詐的情形

　　1、虛偽廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者

　　商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購買欲并作出購房決定的促成因素。《廣告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。

　　2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者

　　商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目的不能實(shí)現(xiàn)(無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán)) ，而且對社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費(fèi)者的欺詐。

　　3、房屋面積縮水，短斤少兩

　　房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外) .考慮到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。

　　4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛

　　房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。

　　由此可見，一個(gè)普通的家庭買房不是件容易事，而在具體買房的過程中，由于經(jīng)常出現(xiàn)欺詐的情況，導(dǎo)致購房者的利用受到損害。因此，對于購房者來講，很有必要了解清楚房屋買賣欺詐的情形。更多問題，上海律師提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。